险资“狂买”不动产

　　险资抄底不动产的热潮仍在持续，其中以新华保险尤为突出，目前其已接盘万达旗下12处资产。新华保险的抄底动作仅是整个保险行业的缩影，其投资逻辑发生变化的背后，是当前低利率环境下，庞大的保险资金面临资产荒和利差损压力，而不动产具有长期稳定的“收息”特点。

　　“狂买”不动产已经成为险资们的心照不宣。

　　近期，新华保险再次接盘了万达出售的不动产，其目前已经接手了万达旗下11处不动产。事实上，整个保险行业都在寻找优质的不动产。

　　需要注意的是，除了买不动产资产外，险资还通过参与投资公募REITS、ABS项目来投资不动产。

　　从保险行业来看，“资负”不匹配一直是保险行业的痼疾。这点从近两年保费规模增长速度便可看出，在做大负债端的冲动下，险企资产端却广种薄收，“此消彼长”下，险企利差损问题如同海面下的冰山。

　　在此背景下，保险资金增加收益率是应对利差损风险的重要策略之一。而在低利率环境下，配置具备长期稳定收益的不动产已成为险资们的共识。

　　“狂买”不动产的险资们

　　财大气粗的险资们加大配置不动产的力度。

　　近期，根据国家企业信用信息公示系统，在1月10日坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）成为铜陵万达广场投资有限公司唯一的股东，此前的大连万达商业管理集团则已退出。

　　同一日这家保险公司还接盘了大连万达商业管理集团旗下的宣城万达广场投资有限公司。

　　这家合伙企业最大的出资人为新华保险。在去年年初，新华保险称，与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金，基金规模100亿元，新华保险作为有限合伙人拟认购99.99亿元，中金资本作为普通合伙人拟认购100万元。该合伙企业即为坤华投资。

　　根据公告，上述有限合伙协议的投资策略为：以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。

　　此后从去年4月上旬开始，这家合伙企业就以摧枯拉朽之势迅速接下万达抛出的不动产。目前，其一共拿下11家资产，这些标的隶属于万达旗下，涉及北京、南京、成都、烟台等多个重要城市。可以说，持续地在不动产领域跑马圈地已成为新华保险的主要动作。

　　根据公开信息统计，2023年至2024年，险资至少收购了19个万达广场。接盘方中，除新华保险外，还出现了阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等公司的身影。

　　其中，阳光人寿沾染万达不动产的标的仅次于新华保险，其通过丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙）先后拿下了万达旗下6家标的。

　　此外，中国人寿、中邮保险、平安人寿以及长城人寿等多家保险企业，相继对位于优质地段的大型购物中心、写字楼以及物流园等不动产项目展开投资。

　　从投资金额来看，泰康人寿在2024年接盘了多宗商业地产项目，包括徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞的六项资产，总建筑面积约34.96万平方米，交易总代价超20亿元。对上海市黄浦区董家渡金融商业中心（绿地外滩中心）T4幢办公楼项目累计投资金额约56.85亿元。

　　而平安人寿向来是不动产领域的“大户”。数据显示，截至2024年6月30日，其不动产投资余额为2074.25亿元，占总投资资产的4.0%，其中物权类投资占比为79.1%。

　　2024年，平安人寿还对北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目进行了新增投资，累计出资金额约73.81亿元。

　　“抢配”公募REITs

　　抄底不动产只是险资选择的方式之一。

　　时移世易，当前的险企对不动产的投资已不拘泥于收购，配置公募REITs、加码持有型不动产ABS项目亦成为共识。

　　去年6月份以来，上交所连续受理持有型不动产ABS。相比较传统的ABS，持有型不动产ABS以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌交易、可以与公募REITs衔接的场内标准化权益型产品。业内人士称在持有型不动产ABS的发行过程中，险企机构也深度参与产品方案设计，和发行人共同打磨产品条款。

　　从收益角度来看，险资可以通过这种方式将自身的存量资产盘活，获取基础资产产生的现金流收益。同时，在ABS项目中，保险资产管理公司作为受托人或计划管理人能从中获取一定的管理收益。

　　不过当前来看，ABS项目规模不算大。沪深交易所网站信息显示，截至1月15日，5家保险资管公司已累计向沪深交易所申报11单ABS项目，申报规模合计达194.4亿元。5家保险资管公司均已有获批的ABS项目。

　　其中，太保资产申报数量最多，已有4单ABS获得上交所通过或反馈，申报规模合计达62亿元。国寿资产（通过子公司国寿财富申报）、泰康资产、人保资产分别申报2单ABS，规模分别为25.1亿元、34.69亿元、65.3亿元，人保资产申报ABS规模最大。平安资管申报1单，规模7.26亿元。

　　国寿资产和泰康资产在沪深交易所各有1单申报项目，其他3家保险资管则均在上交所申报。

　　ABS项目之外，险资也在积极配置公募REITS。

　　据报道，国寿系已参与21只公募REITs的战略配售，业态涵盖商业、保租房、能源、高速公路、工业厂房、产业园等，其参与REITs的方式主要包括运用国寿系统受托资金、自有资金及发起设立公募REITs战配基金等。

　　一份来自中金的研报显示，以2024年中报披露流通盘前十大投资者持仓市值计算（以8月30日收盘计），险资持仓市值达到36.37亿元，占前十大持有流通市值的29%。

　　从具体的动向来看，招商高速公路REIT在去年11月21日上市，中国人民人寿、中国平安人寿、紫金财险、中国人寿分别通过产品账户成为该REIT的战略投资方，获配数量分别为715万份、1425万份、710万份、3985万份。

　　同日，银华绍兴原水水利REIT上市，中国人寿、紫金财险、瑞众人寿、生命保险资管旗下产品/自有资金分别持有其732万份、180万份、180万份、108万份、222万份。

　　此外，在去年12月25日最新上市的华安外高桥仓储物流REIT战投名单中，出现了太平洋人寿、泰康人寿等机构。

　　重金押注的背后

　　险资对优质不动产已经开始了全方位的“争夺”。而重金押注的背后，对于险资而言配置不动产有助于实现资产负债有效匹配，在一定程度上还可以对冲金融市场的波动风险。

　　从当前宏观环境来看，代表无风险利率水平的十年期国债收益率已经跌至1.6%，作为金融市场的基准利率之一，十年期国债收益率是众多金融资产定价的重要参考。这也意味着，险资配置固定收益类资产的收益率难以承担负债成本。

　　据报道，自2021年开始，保险行业的净利润连续三年持续下滑。2023年，由于利率下行导致保险准备金增提，叠加投资端表现不佳，保险行业利润普遍下滑。

　　虽然保险产品的预定利率可能降至2.34%，但是保险公司的利差损仍存在。基于此，保险资金亟需增厚资产端的收益。

　　在此背景下，投资不动产成了较优选择之一。国寿投资保险资产管理有限公司研究团队此前发表署名文章认为，长久期来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%、5.9%和7.2%。

　　此外，在低利率环境下，REITs因其股息率稳定并且高也成为险资们重点配置的对象。

　　平安基金基金经理孙磊表示，利率下行、国债收益率下降，越来越多的资金关注公募REITs，且新的会计记账制度让更多资金不再以REITs二级账面价格计提利润，使得资金方长期持有公募REITs意愿更强。

　　众所周知，REIT本身就具有分红属性。对于具体的分红情况，国金证券在研报中指出。相较于主流股指和固定收益类产品，REITs的高股息特征明显。2023年特许经营权类REITs平均分红率达6.7%，显著高于同期主流股指的股息率，而产权类REITs平均分红率4.2%，强于沪深300（3.2%）而弱于上证50（4.4%）股息率；与1年期AAA级（2.6%）及AA+级（2.7%）中短期票据到期收益率相比，产权类REITs和特许经营权类REITs高分红优势显著。

　　随着长期收益率的不断下滑，险资们对于优质不动产的争抢还将继续。