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楼市生变 供需两端聚焦“好房子”

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  • 2024-12-28 05:03:03
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  来源:中国经营报

楼市生变 供需两端聚焦“好房子”

  本报记者 黄永旭 北京报道

  日前,全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出,2025年要重点抓好以下工作,包括建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子,提高住宅建设标准,发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准。

  《中国经营报》记者了解到,当下,我国房地产市场供求关系发生重大变化,住房发展已经进入了一个新阶段,就是从“有没有”转向“好不好”。在此背景下,住房产品供应端发生改变,房地产开发企业不断应用新技术、新理念,提升住房居住品质,产品力的竞争更为激烈。同时,各地方围绕“好房子”释意的核心,纷纷出台相关设计指引,引导住宅品质提升。

  事实上,对于“好房子”的概念,住建部部长倪虹曾公开作出解释和要求,“‘好房子’应该绿色、低碳、智能、安全。各地首先要把保障性住房建设成‘好房子’,同时还要下力气,结合城市更新,想办法把老房子也能改造成‘好房子’”。

  “房子是给人住的,以人为本应该是‘好房子’的标准,住建部提到的‘安全、舒适、绿色、智慧’,比较全面地覆盖了居住在房子里的人的需要。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为,住房发展过程中,在解决了“有没有”问题的情况下,在当前楼市供大于求的背景下,“好房子”建设是历史发展的必然,也是房地产新发展模式的必然要求。

  更注重居住品质

  随着我国城镇化进程和人口结构的变化,如今,房地产市场的供需形势发生重大变化,购房需求中,房屋质量、单元功能、个性化等居住品质方面的要素,日渐成为购房者的首要考虑,对“好房子”的需求进一步凸显。

  日前,中指研究院发布的《中国房地产市场2024总结及2025展望》显示,2024年1—11月,改善性需求仍是新房市场重要支撑。

  从成交套数占比变化来看,与上年同期相比,30个代表城市中,24个城市144平方米以上再改类产品成交占比有所提升,其中上海、无锡、绍兴144平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超过5个百分点,杭州、长沙、合肥、青岛等核心二线城市144平方米以上住宅成交套数占比也增长明显。

  与此同时,今年以来在政策支持下,多个核心城市高端改善需求韧性较强,对新房市场起到重要支撑。2024年1—11月,一线城市中,上海2000万元以上新房成交套数同比增长52%,深圳2000万元以上新房成交套数同比增长49%;二线城市中,成都、无锡、青岛1000万元以上新房成交套数同比增幅均超20%,合肥、西安800万—1000万元新房成交套数同比增幅均超40%。

  对此,西安资深房地产分析师朱郁表示,从当前西安市场,乃至全国市场来看,新房市场的增量大部分都趋于改善型产品,说明在房地产市场供需变化影响下,购房关注点在变化。“现在大多数购房者都更注重个人感觉,建筑材料环保、功能分区合理配置、各种提高居住品质的需要,体现在市场上,就是具有更高品质的改善型住房广受欢迎。”

  “其实,在住房发展过程中,开发商一直在对住房产品不断进阶和迭代,相较过去,如今主流的产品,已经从进深面宽、功能开间、智能系统等多方面作出调整和应用,或者说是‘卷’产品,就是为了迎合市场变化,就可以视为‘好房子’的具体实践和落地。”一位接近陕西金泰恒业房地产有限公司(以下简称“金泰恒业”)的人士告诉记者,“好房子”的概念并非新近产生的,几年前就有房地产开发企业自行提出,要围绕人居体验,提高设计建设标准,其实就与如今“好房子”的定义一脉相承。

  中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜表示,如今,购房者对生活体验和居住品质尤为重视,市场需要的“好房子”,是要让人们住在里面能够健康、舒心,让居民住得安心、放心,还能低碳、智能、方便生活。因此,“好房子”不仅是住宅建筑物理特性的标准,更是购房者注重居住体验和生活品质提升的实际需要。

  建造宜居住宅

  在目前的房地产市场上,改善型、高品质住宅产品需求逐步增长,在供需关系影响下,新房供应端相应作出调整,房地产开发企业进一步投身“卷”产品的竞争,各尽其能,新房产品花样百出。

  与此同时,各地方政府也对住宅品质提升作出指引,以此引导和鼓励房地产开发企业规范化、健康化地“卷”产品,从设计理念、建筑技术、环保材料等多个维度,为企业提供建造“好房子”的参考标准。

  日前召开的全国住房城乡建设工作会议上,打造“中国建造”升级版部分,要求建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子,提到要提高住宅建设标准,支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板,把保障房率先建成好房子。

  记者发现,近期,多个省市出台了关于住宅品质提升相关政策指引,其核心都是围绕如何建造“好房子”,提升居住品质。这类指引一方面要求,在新房建造上要有先进设计理念和技术等,从而建造出“好房子”;另一方面,对既有住宅和老旧小区的改造和品质提升作出要求。

  “‘好房子’的概念,既包括产权房,也包括租赁住房;既包括商品房,也包括保障房;既包括新房子,也包括老房子。”因此,赵秀池认为,新房子在设计的时候,需要有“好房子”的理念,根据“好房子”的标准来设计;老房子和既有住宅可以通过改造,从“安全、舒适、绿色、智慧”方面进行升级,达到“好房子”标准。

  朱郁则表示,通常可以从四个方面认定“好房子”的参数与大致标准。第一,从基本居住需求来看,房子质量可靠,墙体、地面、屋顶等结构稳固,没有裂缝、漏水这些基础问题;户型设计合理,空间布局能满足居住者的生活习性,像卧室、客厅的大小合适,功能分区明晰,动静分区合理。

  第二,配套设施较为关键,周边应有满足基本生活的完善交通网络,方便出行;附近有学校、医院、商场、超市等配套,满足日常生活需求。小区内部配套也尤为关键,如适老化设施、儿童娱乐区、会所等。

  第三,小区的居住环境好,景观绿化亮眼,有鲜明主题特色,同时业主更为关注、在意的物业服务,应在匹配收费标准下,对应基础和增值服务,让居住者更安心。

  第四,智能科技化、绿色建筑体系应用适配第四代住宅,进一步升级人居环境与居住生活品质,定义诠释高功能性好房子。

  12月20日,西安市住建局发布了《关于征求意见建议的通告》(以下简称《设计指引》),期限时间为2024年12月20日—2025年1月20日。

  《设计指引》提出包括住宅设计应贯彻绿色发展理念,采用适宜的绿色低碳建筑技术,鼓励达到绿色建筑一星级及以上标准;鼓励按照健康建筑、百年住宅等标准进行设计和建设;鼓励建筑、结构、机电、装修、景观等全专业同步设计等7条基本规定。

  克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示,《设计指引》从多个方面对住宅的品质和标准进行了政策指引,这无疑是一个积极的信号,说明政府开始更加重视住房的品质和居住者的需求,推动住房由“住有所居”向“住有宜居”迈进。

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