关于《昆明市农村村民住宅建设管理办法》的政策解读

《昆明市农村村民住宅建设管理办法》（以下简称《办法》）已于2021年4月13日，经昆明市人民政府第80次常务会议审议通过，将于2021年6月1日起施行。为准确理解《办法》的有关内容，确保工作有效落实，现就《办法》修订的背景和主要内容解读如下。 一、修订背景 2008年6月1日公布施行的《昆明市农村住宅建设管理办法》，对规范本市农村住宅建设管理、改善农村生产生活环境、促进节约集约用地起到了积极、重要的作用。随着城乡人居环境提升、乡村振兴战略和国务院机构改革等工作的开展，乡村建设管理工作主要内容及责任部门发生了重大变化：一是国家法律法规、政策文件有了新要求。2019年5月《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》明确了国土空间规划“五级三类”体系和村庄规划编制要求；2019年8月审议通过的《中华人民共和国土地管理法》明确指出“允许进城落户农民依法自愿有偿退出宅基地”；同时，住房和城乡建设部、农业农村部、自然资源部从2018年以来先后陆续出台实施了《关于进一步加强村庄建设规划工作的通知》《关于统筹推进村庄规划工作的意见》《关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《关于规范农村宅基地审批管理的通知》等有关政策文件，对村庄规划、宅基地、村民建房等提出了新的管理要求；二是机构改革与职责调整。农村宅基地的管理由国土资源行政主管部门划归农业农村行政主管部门，同时，新修订的《中华人民共和国土地管理法》明确了由乡镇人民政府审核批准农村村民住宅用地；三是在实施《办法》过程中存在现有可落地的实用性村庄规划覆盖率低、未批先建时有发生、“一户多宅”等问题。因此，有必要对《办法》进行修订。 二、《办法》修订主要内容 《办法》重点进行了以下几个方面的修订： （一）关于《办法》的标题 为进一步规范表述，本次修订将原标题《昆明市农村住宅建设管理办法》调整为《昆明市农村村民住宅建设管理办法》，主要是依据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等的有关规定，同时借鉴了上海等地立法经验。 （二）明确了适用范围和村民住宅建设形式 《办法》第二条将适用范围确定为：本市行政区域内集体土地上新建、重建、扩建、改建农村村民住宅及其监督管理，适用本办法。同时结合《云南省农村住房建设管理办法》的规定，在第三条进一步明确了村民个人建房、统一建房、符合实际农村村民自愿选择的其他建房等三种建房形式。 （三）增加了乡村自然和历史文化遗产保护的有关要求 在《办法》第四条中增加了“农村村民住宅建设应当注重乡村自然和历史文化遗产保护”的要求。 为保护好昆明的乡村文化遗产，建设昆明美丽乡村，本次修订新增了特色民居建设与保护的要求，在第九条中明确了住房和城乡建设行政部门应当组织编制、及时更新农村住宅设计通用图集，并免费向农村村民提供，组织住宅建设管理及农村建筑工匠培训等，引导农村村民有序开展村庄整治，保护和继承优秀传统建筑文化，建设具有地方和民族特色的民居村落、美丽乡村。 （四）结合机构改革的有关要求，对各部门职责职能进行调整和规范 明确具体的部门职责是农村村民住宅建设规范管理服务的关键和基础。因此，根据国家有关法律和政策文件，《办法》作出如下规定：一是第五条明确市、县两级政府加强组织领导，协调处理重大问题职责。二是第六条明确了自然资源规划部门负责建房规划和用地管理，农业农村部门负责宅基地管理，住房和城乡建设部门负责建设管理的职责分工。三是第七条、第二十八条、第二十九条明确乡（镇）人民政府、街道办事处作为实施主体，强调其主体责任：一是由乡（镇）人民政府依法负责《农村宅基地批准书》和乡村建设规划许可证的核发、建房开工查验和完工组织验收、在有关主管部门指导下进行建房安全质量的指导和监督检查等的职能职责；二是针对街道办事处不是一级政府主体，不能直接履行乡（镇）人民政府职责的问题，《办法》明确了由县（市、区）住房和城乡建设、自然资源规划、农业农村行政部门委托街道办事处管理辖区农村村民住宅建设活动；三是规定了乡（镇）人民政府、街道办事处工作例会制度，研究决定村庄规划编制和调整、宅基地管理、规划许可和执法等问题，确保管理重心下移后决策的科学性；四是规定了动态巡查制度，及时发现和查处违法建设行为。 （五）优化了农村村民宅基地用地面积和建设标准的规定 为规范农村村民住宅建设行为和有关标准，在梳理国家法律法规、政策文件，借鉴上海市做法的基础上，按照坚持规划先行，严格依据规划许可进行管理的原则，《办法》一是在第十条明确了建房选址应当符合国土空间规划、村庄规划，不得在规定的禁止区域建房；二是在第十一条严格落实了“一户一宅”制度，以及有关退还宅基地的要求；三是在第十一条依据《云南省土地管理条例》明确了城市规划区内，人均占地最高不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米。城市规划区外，人均占地最高不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米；四是在第十二条明确了城镇开发边界以内的村民住宅建设应当以村（居）民小组及以上村（居）民小组基层组织为基本单位实行统一规划、统一建设，并按照城市居住区模式集中建设多层或者中高层建筑，禁止建设低层连体式和单户独院式住宅。城镇开发边界以外地区的农村村民个人建房，住宅楼层不超过4层，建筑高度和层高不得超过规划批准的高度，建筑面积不超过300平方米。 （六）新增了统一建房的管理 《办法》分别在第十三条、第十五条、第十八条、第二十三条明确了统一建房的管理。一是明确了村（居）民委员会、村集体经济组织可以以项目为单位提出统一建房申请；二是明确了统一建房申请所需材料和需要办理的手续，规定了统一建房的，在取得建设用地批准文件和规划许可等材料后，按照有关规定到县（市、区）住房和城乡建设行政部门办理施工许可；三是统一建房的建设管理依照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》等法律法规和规章的规定执行。 （七）厘清了农村村民住宅建设审批程序，简化了审批流程 为进一步规范本市农村村民住宅建设审批程序，简化审批环节，方便村民办理建房手续，增强《办法》的可操作性，依据《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）的主要精神，参考浙江省、上海市等地的做法，结合政府立法基层联系点的意见建议，《办法》一是在第八条、第二十七条分别明确了村（居）民委员会逐步为农村村民提供住宅用地、规划、建设手续等事项的代办服务，以及有关政府和部门优化住宅建设管理工作流程、推出便民措施、简化和规范申报材料的要求；二是在第十五条明确了村民个人申请宅基地建设住宅应当提供的载有申请户主信息、家庭成员信息、现宅基地及住宅情况、拟申请宅基地及建房（规划许可）情况、申请理由等5类信息的申请表、承诺书等有关材料，以及提交申请的主体、形式和程序；三是按照逐级审查的原则，在第十六条、十七条、十九条分别明确了村（居）民小组、村（居）民委员会或者村集体经济组织、乡（镇）人民政府或者街道办事处组织讨论、审查、审批、公示的程序和要求；四是在第十八条对统一建房需要提交的4类材料、具体审批程序，核发规划、用地、选址、施工许可等内容进行了明确；五是在第二十六条明确了建设审批档案管理的要求。 （八）关于农村村民住宅建设管理 农村村民住宅建设管理事关人民群众的生命财产安全，本着从严管理、安全第一的原则，严格依照有关上位法和政策文件，《办法》一是在第二十条对开工前的宅基地范围丈量批放、开工查验、确定建房位置，以及严格按照审批施工进行了明确规定；二是在第二十一条对住宅建设应当按照规定选择取得相应施工资质证书或者执业资格证书的单位、个人施工，签订建房协议约定质量和安全责任，以及建设承揽人应当严格按照法律规定、许可要求施工，并对建设施工安全与质量负责等进行了明确规定；三是结合实际，在第二十二条明确了鼓励使用绿色、符合乡村风貌的建筑材料，按照规定配建卫生设施、实现雨污分流的有关建设要求；四是在第二十四条明确规定了乡（镇）人民政府、街道办事处应当明确安全专管人员，对建设活动的质量、安全进行全过程指导；五是在第二十五条规定了农村村民住宅建设完工的验收程序，并明确了通过验收可以申请办理不动产登记的内容。 （九）关于法律责任 由于国家、省、市有关法律法规对违法建设处罚已有有关明确规定，因此，《办法》主要在第三十一条至三十四条对非法占用土地、违反规划许可建设、国家机关和人员违法行为等进行了重申和强调，未创设新的处罚条款。 （十）关于实施细则的制定 为下一步各县（市、区）结合本行政区域实际情况落实好农村村民住宅建设管理工作，《办法》在第三十六条规定了县（市、区）人民政府可以结合本行政区域内农村村民住宅建设的实际情况，根据本办法就农村村民住宅建筑风貌、建房办理程序、后续监管等事项制定实施细则。 三、解读途径及时间 本解读材料与《办法》同步在市政府网站、市自然资源规划局、市住房城乡建设局官网等政务网站公开发布。同时通过广播电视、报刊杂志、新闻网站、新兴媒体等传播渠道发布解读信息。 相关文件及解读： 1.昆明市农村村民住宅建设管理办法 2.一图读懂《昆明市农村村民住宅建设管理办法》 3.《昆明市农村村民住宅建设管理办法》实施 村民个人建房不得超4层300平方米